Il faut rappeler que la vente aux enchères publiques intervienne dans deux cas : soit pour assurer le recouvrement d’une créance, soit pour mettre fin à une situation d’indivision.

• Pour le 1er cas : C’est à dire pour assurer le recouvrement d’une créance : ce cas se présente lorsque le débiteur n’honore pas sa dette envers son créancier. Et vu le créancier ne pourra pas subir ce préjudice plus longtemps, et pour mettre fin à cette situation et permettre, ainsi, au créancier de récupérer sa créance, (bien) la loi autorise au créancier de mener des procédures judiciaires, Alors Pourquoi ? :
  – Pour saisir un bien immeuble du débiteur
  – Pour le vendre au titre d’une séance d’enchères publique
  – Et pour récupérer en conséquence son dû.

• Pour le 2ème cas : c’est-à-dire pour mettre fin à une situation d’indivision : Tout d’abord, je rappelle que l’indivision est une forme juridique de propriété par laquelle cette propriété est partagée entre plusieurs co-indivisaires. Dans ce cas, la loi accorde à chaque co-indivisaire le droit de sortir de cette indivision et cela, à n’importe quel moment. Et la sortie de l’indivision, à travers une action en justice, peut être réalisée de deux manières :
  – Soit par la division physique de l’immeuble entre les co-indivisaires et cela, en fonction de la quote-part de chacun d’eux. Bien sûr, il faut que cette division soit possible sur le plan technique, urbanistique et juridique dans la mesure où la division physique n’est pas toujours possible : soit à cause de la nature du bien, soit à cause du nombre des co-indivisaires ou soit à cause des prescriptions urbanistiques appliquées dans cette zone. A titre d’exemple, un appartement ne peut pas être divisé et partagé physiquement entre plusieurs co-indivisaires.
  – La deuxième manière : c’est la sortie de l’indivision à travers la vente aux enchères. Et c’est une situation qui se présente en cas de l’impossibilité de la division physique. Et dans ce cas, il sera procédé à la vente de ce bien dans une séance d’enchère publique. Et une fois le bien est vendu, chaque co-indivisaire récupère sa quote-part.

La saisie est une opération qui a pour objectif de mettre sous la main de la justice les biens d’un débiteur et cela, jusqu’à désintéressement du créancier. Et dans ce cas, le débiteur propriétaire sera dessaisi de son bien et il sera, par conséquent, incapable de jouir ou de disposer de son bien. Et la saisie immobilière est généralement envisagée si le débiteur se trouve incapable d’honorer ses dettes envers son créancier.

A titre d’exemples de saisies :

• 1er exemple : c’est dans le cas de l’incapacité du débiteur de continuer à payer son crédit immobilier suite à un divorce ou suite à un licenciement ou autre. Et là, il faut signaler que, dans le cas d’un décès ou dans le cas d’une invalidité par exemple, ils existent des assurances qui couvrent soit le montant des mensualités ou soit le remboursement du capital restant dû;
• 2ème exemple : c’est dans le cas de l’incapacité du débiteur de rembourser un prêt à la consommation.

D’abord, il est procédé par l’agent d’exécution qui s’occupe de la publicité légale de publier ce qu’on appelle « l’AVIS DE MISE AUX ENCHERES ». Cet avis mentionne la date de l’ouverture, son lieu et la mise de prix.

Par contre, les documents nécessaires à l’information des enchérisseurs sont déposés au secrétariat greffe du tribunal, notamment le PV de saisie, les titres de propriété, le cahier des charges, …etc.

Et cet avis de mise aux enchères est porté à la connaissance du public. Alors comment ? Par l’affichage à la porte de l’immeuble saisie, au niveau du tribunal de première instance, dans les bureaux de l’autorité administrative locale ainsi que par tous les moyens de diffusion ordonnée par le président du tribunal, notamment par la presse écrite.

La vente immobilière aux enchères publiques passe par trois (3) phases principales :

– 1ère phase : C’est la phase d’avant la date d’adjudication (c’est-à-dire après la notification de la saisie au débiter et jusqu’au jour J).
En fait et après la notification de saisie au débiteur, l’agent chargé de l’exécution reçoit les offres des enchérisseurs. Dans les dix premiers jours de ce délai, l’agent d’exécution notifie au débiteur, l’accomplissement des formalités de publicité. Et dans les dix derniers jours de cette même période, il convoque pour la même date, le débiteur et les enchérisseurs qui se sont manifestés.

– 2ème phase : La séance de la vente aux enchères : En fait, l’adjudication se tient, d’abord, au greffe du tribunal qui a exécuté la procédure et cela, dans un délai de Trente jours après la notification de la saisie. Et comme j’ai dit tout à l’heure, ce délai peut être prorogé par ordonnance motivée du président du tribunal.

Alors maintenant, comment se déroule la vente aux enchères?

• En premier lieu, l’agent chargé de l’exécution : commence par rappeler :
  –  La consistance de l’immeuble à adjuger,
  – Les charges qui le grèvent,
  – La mise à prix fixée pour l’adjudication
  – Et finalement les offres déjà déposées

Il rappelle, également, le dernier délai fixé pour la réception des offres après la date de la vente à l’enchère publique (qui est de 10 jours).

• En deuxième lieu, l’agent chargé de l’exécution commence à recevoir, séance tenante les offres de vente à travers l’enchère publique. Et l’adjudication s’effectue par l’agent chargé de l’exécution au moyen de ce qu’on appelle les « 3 bougies ». En fait, quand le prix le mieux disant est déclaré par un enchérisseur, la première bougie est allumée par l’agent chargé de l’exécution et elle sera éteinte par lui-même à l’extinction d’une durée d’une minute. La même opération est répétée successivement pour les 2 autres bougies. Par conséquent, si aucune augmentation de prix n’est formulée par un autre enchérisseur, l’agent de l’exécution adjuge la vente à l’enchérisseur le plus offrant.
• Et enfin et séance tenante, l’agent chargé de l’exécution dresse un PV d’adjudication contenant toutes les offres qui ont été formulée ainsi que celle adjugée.

– 3ème phase : Phase d’après la séance de vente aux enchères publiques

Dans cette phase, l’enchérisseur adjugé paye le prix d’achat dans un délai de 10 jours après l’adjudication. Il paye également les frais de la procédure d’exécution qui ont été fixés par le juge.
Toutefois, la réglementation accorde à toute personne, dans le même délai de 10 jours à partir de l’adjudication, de faire une surenchère mais à condition qu’elle soit supérieure d’un sixième (1/6) du prix de vente adjugé y compris les frais. Et cette surenchère doit être obligatoirement faite par un écrit signé par le surenchérisseur et validé par l’agent chargé de l’exécution.
Et à l’expiration d’un délai de 30 jours du surenchérissement, il sera procédé à l’établissement d’un PV d’adjudication définitive.

Si l’adjudicataire n’exécute pas les clauses de l’adjudication, il lui est fait une sommation pour s’y conformer ; sinon et s’il ne donne pas une suite favorable à cette sommation dans un délai de 10 jours, l’immeuble sera remis en vente à ses risques et périls. Et la remise en vente consiste uniquement en une nouvelle publicité, laquelle est suivie d’une nouvelle adjudication dans le délai de Trente jours.
Et cette publicité comporte, notamment, l’indication du montant de la première adjudication et de la date de la nouvelle adjudication. Toutefois, il faut signaler que l’adjudicataire défaillant peut arrêter la procédure jusqu’au jour de la nouvelle adjudication en justifiant avoir satisfait aux conditions de l’adjudication dont il était bénéficiaire initialement et en justifiant avoir payé les frais exposés par sa faute.
Par ailleurs, il est important ici de préciser que lors de la nouvelle adjudication, l’adjudicataire défaillant est tenu de payer la différence en moins entre son prix initial et celui de la nouvelle vente.